Fisco e tributi

giu182013

Cedolare secca sugli affitti

L’art. 3 del d.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha introdotto un regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi.

La cosiddetta “cedolare secca”, è un’imposta opzionale che sostituisce l’Irpef, le addizionali regionale e comunale, nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo e su di esso (come sulla cedolare) non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Può optare per il regime della cedolare secca il locatore che sia una persona fisica, titolare del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) sull’immobile, che effettui la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni e che, infine, consegua reddito fondiario. In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. L’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze congiuntamente locate. Il locatore che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore con raccomandata contenente anche la rinuncia alla facoltà di chiedere -per tutta la durata dell’opzione- l’aggiornamento del canone di locazione. La comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima dell’esercizio dell’opzione. L’aliquota proporzionale è stabilita (art. 3, comma 2, d.Lgs. 23/2011) in misura pari al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti se il contratto di locazione non è concordato. È prevista, inoltre, un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988) e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). A decorrere dal 2013 la misura dell’acconto è pari al 95% dell’importo della cedolare secca che risulta dovuta. Il pagamento deve essere effettuato in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro. Oppure in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro. La prima rata pari al 40%, deve essere pagata entro il 16 giugno, la seconda, pari al restante 60%, entro il 30 novembre. L'acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile, considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta. Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per l’Irpef. Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto compilandogli appositi modelli predisposti dall’Agenzia delle Entrate.

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta. Resta salva la facoltà di esercitare nuovamente l’opzione nelle annualità successive.

 

Rubrica a cura dello studio Furlotti Del Bue e dello studio legale tributario Costa-Bianchi, Parma


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